La nue-propriété, un outil d’avenir

01/10/2020
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L'immobilier reste un actif diversifiant et rentable dans une allocation d'actifs avec un avantage unique, contrairement aux actions, il est facile d'acheter à crédit avec des taux de prêt très faibles.

Pourtant l’investisseur doit aussi composer avec l'IFI, la fiscalité des revenus fonciers et aimerait que la gestion soit un long fleuve tranquille.

Le dispositif de démembrement de propriété, ou l’achat en nue-propriété constitue en-cela une alternative particulièrement intéressante pour les investisseurs particuliers.

Pour rappel, le démembrement de propriété qui consiste à séparer l’usufruit et la nue-propriété de la pleine propriété est un mode d’acquisition géré par le code civil. Relevant du droit du commun, il n’entre pas dans le cadre d’une loi dérogatoire d’incitation fiscale comme le Pinel ou le LMNP et ne risque pas d’être modifié ou annulé.

Le dispositif répond, qui plus est, à deux enjeux de société brûlants : construire davantage de logements à loyer abordables pour les foyers fiscaux éligibles au logement social ou au logement intermédiaire et celui de proposer un produit d’épargne-retraite à des contribuables sans aucun acte de gestion pendant toute la durée de l’opération. Depuis vingt ans, le démembrement s’impose, peu à peu, comme une solution au manque d’offre de logement social tout en assurant, aux contribuables, un investissement patrimonial sécurisé. Pour preuve, la note relative à l’usufruit locatif social (ULS) publiée en janvier dernier par la Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages, sous la tutelle du ministère de la Cohésion des territoires (DHUP) vise à favoriser les opérations de démembrement, ainsi qu’à développer une offre nouvelle de logements conventionnés.

La nue-propriété est un investissement idéal pour préparer l’avenir, et en particulier sa retraite. Elle permet de faire un investissement aujourd’hui, qui va se capitaliser sans aucune imposition à un taux de rendement immobilier ( 3% environ ) et de se créer des revenus à une période où on en aura le plus besoin.

Comment investir

La nue-propriété d'un bien est acquise pour une durée prédéfinie entre 15 et 20 ans, avant d'en obtenir - automatiquement et sans frais - la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit temporaire, et de choisir d’occuper, de vendre ou de louer le bien. L’achat se fait entre 58% et 65 % de la valeur en peine propriété. Les frais dits « de notaire » sont réduits puisqu’ils ne portent que sur cette fraction du prix.

Pendant 15 ans

Durant la période de 15 ou 20 ans de démembrement temporaire, l'usufruit est confié à un bailleur social, de bonne qualité, qui dispose de la jouissance du bien, et à ce titre perçoit les loyers et assume l'ensemble des charges et risques locatifs, y compris la taxe foncière. Au fil du temps, l’appartement prend de la valeur pour finalement converger vers sa valeur en pleine propriété au bout des 15 ans. Le nu-propriétaire va voir son investissement se valoriser sans que cela ne génère de fiscalité.

Au terme des 15 ans

L’investisseur récupère son bien remis en état en pleine propriété. Il peut alors l’habiter, le louer ou le revendre suivant ses besoins. Il peut aussi décider de le donner 1 an avant l’échéance pour bénéficier d’une décote fiscale sur la valeur du bien. ( voir la valeur fiscale d’un usufruit temporaire).

La fiscalité

L'investisseur nu-propriétaire est déchargé de toutes contraintes et fiscalité locatives, et son bien est hors IFI pendant la durée du démembrement. Au terme du démembrement, s’il souhaite revendre son bien, la plus-value sera calculée à partir de la valeur en pleine propriété à la date d’achat. ( et non à la valeur décotée réellement payée).

Un investissement idéal pour anticiper une baisse de revenus

L’investisseur investit à un moment où ses revenus professionnels lui suffisent et dégagent même une capacité d’épargne mensuelle. Sa tranche d’imposition est élevée et des revenus fonciers supplémentaires (hors régime spécifique meublé, déficit foncier ) seraient fortement imposés.

Il recherchera donc une date de fin d’usufruit temporaire correspondant à un moment où ses revenus seront plus faibles, profitant à la fois d’un complément de revenu et d’une fiscalité plus faible.

Si l’investissement se fait avec de l’épargne déjà constituée, cette épargne se valorisera automatiquement à un taux net de 3% annuels environ.

Si l’investissement se fait à crédit, l’effet de levier du crédit permettra de booster le taux de rendement sur la période, et les intérêts seront déductibles des autres revenus fonciers préexistants.

Programmes disponibles en démembrement

 

Meudon – à 7mn à pied des commerces, écoles et de la forêt

 

Les Contamines-Montjoie une station de ski au pied du Mont-blanc

 

Le Pecq ( 78) en plein centre à quelques minutes de la Seine

 

Résidence étudiante à Villeurbanne à 50 mètres de Lyon Terrasses arborées et jardins partagés. Electricité des parties communes assurée par des panneaux solaires