LMP malgré soi ?
Les évolutions législatives ont fait évoluer certains propriétaires de locations meublées de non professionnels à professionnels, et cela peut vous impacter.
Depuis 2018, l’inscription au registre du commerce et des sociétés n’est plus nécessaire pour les loueurs meublés professionnels. Le loueur meublé devient donc automatiquement professionnel dès qu’il remplit 2 conditions :
- Avoir des revenus locatifs supérieurs à 23 000 Euros (ensemble du foyer)
- Les revenus locatifs doivent être supérieurs aux revenus d’activité professionnelle ( pensions de retraite incluses)
Dans le cas de la location saisonnière, la seule condition pour basculer est que les revenus soient supérieurs à 23 000 euros. (Séjours à la journée, au mois ou à la semaine)
Cotisations Sociales : Quel cout ?
La vraie différence est venue de la loi de finances de la sécurité sociale 2021 qui a définitivement explicité la réintégration des cotisations sociales pour les loueurs en LMP.
Le loueur en LMP va devoir s’inscrire au régime des indépendants et donc cotiser. Ce qui va lui couter environ 40% du résultat de l’activité. En réalité, ce sera souvent moins douloureux qu’attendu. Le 40% s’applique aux résultats et non aux revenus. Le résultat de l’activité en meublé est souvent faible en tenant compte de l’amortissement, des charges et des intérêts d’emprunts. Le résultat comptable est même souvent négatif.
Dans le cas d’un résultat négatif ou nul, la cotisation minimale sera de 1 145 Euros .
Pour certaines personnes sans revenus professionnels, cela peut même permettre de cotiser à 3 trimestres de retraite.
Le propriétaire tracassé par ces nouvelles cotisations pourrait être tenté de revendre… Mais la revente comporte le risque des plus-values professionnelles.
Ne pas se précipiter pour vendre
Le loueur LMNP bénéficie d’un régime hybride puisqu’il amortit son bien comptablement mais garde fiscalement le principe des plus-values des particuliers. Pour rappel le régime de plus-value des particuliers est le suivant : abattement croissant à partir de 5 ans de détention, aucun impôt après 22 ans et aucune charge sociale après 30 ans. En incluant dans le prix d’achat un forfait travaux et de frais d’acquisition de 22,5% dès que le bien a été acquis plus de 5 ans avant la cession.
Le loueur qui passe en LMP va malheureusement passer au régime des plus-values professionnelles. Avant 5 ans d’activité en LMP, l’imposition sur les plus-values est dissuasive.
Après 5 ans de statut LMP et un chiffre d’affaires moyen sur les 2 dernières années inférieur à 90 000 Euros, le propriétaire est exonéré d’impôt sur la plus-value. Il restera cependant les cotisations sociales sur la plus-value court terme, c’est-à-dire les amortissements depuis le début de l’activité.
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Ces questions et d’autres comme le choix d’une SARL ou non pour ce type d’activité, ou plus largement la création de revenus immobiliers s’inscrivent dans une démarche globale. Nous pouvons vous conseiller et vous aider à organiser au mieux l’ensemble de votre patrimoine.