L'immobilier reste un actif diversifiant et rentable dans une allocation d'actifs avec un avantage unique, contrairement aux actions, il est facile d'acheter à crédit avec des taux de prêt très faibles.
Pourtant l’investisseur doit aussi composer avec l'IFI, la fiscalité des revenus fonciers et aimerait que la gestion soit un long fleuve tranquille.
Le dispositif de démembrement de propriété, ou l’achat en nue-propriété constitue en-cela une alternative particulièrement intéressante pour les investisseurs particuliers
Le dispositif répond, qui plus est, à un enjeu de société brûlant : construire davantage de logements à loyer abordables pour les foyers fiscaux éligibles au logement social ou au logement intermédiaire.
Depuis vingt ans, le démembrement s’impose, peu à peu, comme une solution au manque d’offre de logement social tout en assurant, aux contribuables, un investissement patrimonial sécurisé.
Les attraits pour l’investisseur actif et fortement imposé
La nue-propriété est un investissement idéal pour préparer l’avenir, et en particulier sa retraite. Elle permet de faire un investissement aujourd’hui, qui va se capitaliser sans aucune imposition à un taux de rendement immobilier (3% environ) et de se créer des revenus à une période où vous en aurez le plus besoin.
Pendant ces 15 ans ou votre temps est précieux, vous ne vous occupez de rien. Absolument tout est géré par l’usufruitier, y compris la taxe foncière.
L’investisseur investit à un moment ou ses revenus professionnels lui suffisent et dégagent même une capacité d’épargne mensuelle. Sa tranche d’imposition est élevée et des revenus fonciers supplémentaires (hors régime spécifique meublé, déficit foncier) seraient fortement imposés.
Comment investir
La nue-propriété d'un bien est acquise pour une durée prédéfinie entre 15 et 20 ans, avant d'en obtenir automatiquement et sans frais - la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit temporaire, et de choisir d’occuper, de vendre ou de louer le bien. L’achat se fait entre 58% et 65 % de la valeur en peine propriété. Les frais dits « de notaire » sont réduits puisqu’ils ne portent que sur une fraction du prix.
Pendant 15 ans
Durant la période de 15 ou 20 ans de démembrement temporaire, l'usufruit est confié à un bailleur social, de bonne qualité, qui dispose de la jouissance du bien, et à ce titre perçoit les loyers et assume l'ensemble des charges et risques locatifs, y compris la taxe foncière. Seulement 20% des appartements de l’immeuble sont confiés à un bailleur social, le restant est acquis par des propriétaires occupants. Au fil du temps, l’appartement prend de la valeur pour finalement converger vers sa valeur en pleine propriété au bout des 15 ans. Le nu-propriétaire voit son investissement se valoriser sans que cela ne génère de fiscalité.
Au terme des 15 ans, 16 ans ou 17 ans
L’investisseur récupère son bien remis en état en pleine propriété. Il peut alors l’habiter, le louer ou le revendre suivant ses besoins.
Il peut aussi faire une donation 1 an avant l’échéance pour bénéficier d’une décote fiscale sur la valeur du bien. (la valeur fiscale de la donation est décotée de 23% pendant les 10 dernières années du démembrement)
La fiscalité
L'investisseur nu-propriétaire est déchargé de toutes contraintes et fiscalité locatives, et son bien est hors IFI pendant la durée du démembrement. Au terme du démembrement, s’il souhaite revendre son bien, la plus-value sera calculée à partir de la valeur en pleine propriété à la date d’achat plus un forfait de 22.5%.
Un investissement idéal pour anticiper une baisse de revenus
Il recherchera donc une date de fin d’usufruit temporaire correspondant à un moment ou ses revenus seront plus faibles, profitant à la fois d’un complément de revenu et d’une fiscalité plus faible.
Si l’investissement se fait avec de l’épargne déjà constituée, cette épargne se valorisera automatiquement à un taux net de 3% annuels nets d’impôts environ.
Si l’investissement se fait à crédit, l’effet de levier du crédit permettra de booster le taux de rendement sur la période, et les intérêts seront déductibles des autres revenus fonciers préexistants.
Ces investissements sont très recherchés et nécessitent de se positionner dès le lancement, surtout en région parisienne. Si ces programmes vous intéressent, contactez-nous rapidement.
Programmes disponibles en démembrement
Rueil Malmaison – à 3 mn à pied de collèges et écoles cotés et à 6 mn la forêt. Lancement le 26 mai 2021
Vannes, proche du centre ville historique
Les Contamines-Montjoie une station de ski au pied du Mont-blanc
